전세대출 완전정리: 전세자금부터 퇴거자금까지
전세 만기일이 다가오면 머릿속이 복잡해집니다.
“보증금은 어떻게 마련하지? 청년·신혼 특례는 받을 수 있을까? 퇴거대출은 규제 때문에 막힌다던데…”
특히 올해는 전세자금대출 조건과 전세퇴거자금대출 규정이 크게 바뀌면서, 조금만 늦어도 좋은 조건을 놓칠 수 있습니다.
그래서 오늘은 전세대출의 기본부터 최신 규제, 특례, 갈아타기 팁까지 한 번에 정리해 드립니다.
지금 상황에 맞는 대출 전략을 세우는 데 큰 도움이 될 겁니다.
① 전세자금대출, 이게 뭘까?
전세자금대출은 세입자가 전세 보증금을 마련하기 위해 **주택금융공사(HF)**나 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증을 담보로 은행에서 받는 대출입니다.
대부분의 경우 전세금의 **최대 80%**까지 대출이 가능하며, 소득·연령·주택가격 등에 따라 상품 종류와 조건이 달라집니다.
주요 상품 예시
- 청년버팀목 전세대출
만 19~34세 무주택 세대주가 대상이며, 부부합산 연소득이 일정 기준 이하일 경우 이용할 수 있습니다.
전세금의 80% 이내, 최대 2억 원까지 대출 가능하며 금리는 약 2.0%~3.1% 수준입니다. - 신생아특례 전세대출
최근 2년 이내에 출산한 무주택 세대주라면 더 완화된 조건으로 이용할 수 있습니다.
최대 3억 원까지 대출 가능하고, 4~5년간 1.1%~3.0% 수준의 특례금리를 적용받을 수 있습니다.
👉 전세자금대출은 소득·가구 형태·연령·주택 조건에 따라 한도와 금리가 크게 달라지므로, 이사 계획이 있다면 사전에 여러 은행 상품을 비교하는 것이 중요합니다.
② 전세퇴거자금대출(퇴거대출), 규제와 재개 흐름
전세퇴거자금대출은 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 위해 받는 주택담보대출입니다.
예전에는 전세보증금의 최대 90%까지 대출이 가능했지만, 6·27 대책 이후 한도가 1억 원으로 제한되면서 승인 건수가 무려 90% 이상 급감했습니다. 그만큼 갑작스러운 규제로, 만기 전세금을 마련해야 하는 집주인들의 부담이 커진 셈이죠.
최근 들어 분위기가 조금 달라졌습니다. 시중 주요 은행들이 6월 27일 이전에 체결된 계약 건을 대상으로 약정서 개정과 내부 절차 보완을 거쳐, 다시 1억 원 초과 대출을 취급하기 시작한 것입니다. 다만 모든 집주인이 해당되는 것은 아닙니다. 임대인이 자체 자금으로 보증금을 돌려주기 어려운 상황임이 확인돼야 하고, 새로 들어올 세입자의 권리를 보호하는 조치와 실거주 전입 등 몇 가지 조건을 충족해야 합니다.
③ LTV·DTI·DSR 규제 변화: 스트레스 DSR 포함
전세대출 역시 다른 주택담보대출과 마찬가지로 LTV, DTI, DSR 규제의 영향을 받습니다.
- LTV: 담보가치 대비 대출 가능 비율
- DTI: 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 비율
- DSR: 모든 대출의 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율
2025년 7월부터는 여기에 **‘스트레스 DSR’**이 적용되면서 계산 방식이 더 까다로워졌습니다.
대출 심사 시 실제 금리에 여유분을 더 얹어 상환능력을 평가하는 방식인데, 수도권은 기존 금리에 +1.5%포인트, 지방은 +0.75%포인트를 추가로 반영합니다.
쉽게 말해, 같은 소득과 부채 조건이라도 올해 7월 이후에는 대출 한도가 이전보다 줄어들 수 있다는 뜻입니다. 따라서 전세대출을 계획하고 있다면, 신청 시점과 금리 변동에 따른 DSR 영향까지 미리 계산해 보는 것이 안전합니다.
④ 전세대출 한도·금리·보증비율 정리
- 전세자금대출 금리는 금융사별로 다르지만, 예를 들어는 아이엠뱅크 약 2.79%, 국민은행 3.4%, 카카오뱅크 3.8% 수준입니다 (뱅크샐러드).
- 보증비율은 HUG/HF 기준에 따라 다르며, 규제지역 여부, 다주택 여부 등에 따른 차이가 있습니다. 최근 일부 규제는 완화된 부분도 있으니 꼭 확인해야 합니다 (뱅크샐러드).
⑤ 전세대출 ‘갈아타기’ 팁
전세대출도 대출 실행 후 3개월이 지나고, 계약 만료 6개월 전까지라면 다른 상품으로 갈아탈 수 있습니다.
이 제도를 잘 활용하면 연간 평균 약 160만 원 이상 이자를 절감할 수 있다는 분석도 있습니다.
갈아타기를 고려할 때 체크할 포인트는 다음과 같습니다.
- 금리 비교 – 현재 금리보다 낮은 상품이 있는지 확인
- 중도상환수수료 – 갈아탈 때 발생하는 수수료가 절감 효과보다 크지 않은지 계산
- 보증기관 변경 가능 여부 – HUG, HF 등 보증기관 조건이 갈아타기에 영향을 줄 수 있음
- 대출 심사 조건 – 소득, DSR, 신용도 변동에 따라 기존보다 한도가 줄어들 수 있음
💡 팁: 금리 변동이 잦은 시기에는 0.5%p만 낮아져도 이자 절감 효과가 크므로, 계약 기간 중반에 한 번쯤은 시장 금리를 확인해 보는 것이 좋습니다.
결론: 지금 바로 확인하고 준비하세요!
전세 이사는 한 번에 많은 정보가 쏟아져 헷갈리기 쉽습니다.
하지만 청년 특례, 신생아 특례, 그리고 퇴거대출까지 미리 조건을 체크하면 훨씬 여유로운 자금 계획이 가능합니다.
LTV/DSR 등 규제 변수와 최신 지침을 꼭 확인하시고, 오늘 바로 우리 상황에 맞는 대출 조건을 점검해보세요!
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- 청년버팀목 전세대출
- 신생아특례 전세대출
- 전세퇴거자금대출
- LTV / DTI / DSR (스트레스 DSR 포함)
- 전세대출 한도・금리
- 보증비율 (HUG/HF)
- 전세대출 갈아타기