HUG 전세보증의 변화
허그(HUG)의 전세보증 한도가 150% -> 126%로 변경된지 불과 1년 남짓만에
다시 또 112%로 하락 적용될 수 있다고 합니다.
이렇게 까지 빨리 변한다고?
아직 126% 때 전세 계약을 한 임차인들의 만기도 돌아오지 않은 상황에서
이렇게 급박하게 진행되는 이유가 있을 것 같습니다.
전세보증금 반환보증이란?
전세보증금 반환보증은 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황을 대비해,
보증기관(HUG, SGI 등)이 대신 반환해주는 보증 상품입니다.
주택을 임대하는 과정에서 임차인의 재산을 보호하고,
임대차 계약의 안전성을 강화하는 제도로, 최근 전세사기 문제가 심화되면서 더욱 주목받고 있습니다.
특히, 보증기관은 보증금 반환 리스크를 줄이기 위해 다양한 조건과 기준을 설정하고 있습니다.
전세보증금 담보인정비율의 변화
150% ,126% 라고 말하는건 정확하게 아래의 산술식에서 나온 ‘%’입니다.
전세사기가 심각하게 되면서 담보인정비율을 100%에서 80%까지 줄이면서
현재 변경 가능하다고 공시된 112% 까지 하향된 모습입니다.
공시가격 X 150% X 100%(담보인정비율) = 150%
공시가격 X 140% X 90%(담보인정비율) = 126%
공시가격 X 140% X 80%(담보인정비율) = 112%
136%에서 112%로 다시 낮춰야 하는 이유
사실, HUG는 이미 2024년 초에 담보인정비율을 150%에서 126%로 낮춘 바 있습니다.
그러나 한번 터진 전세사기 피해 규모가 줄어들지 않았고, 그로인한 보증금액 역시 눈덩이 처럼 불어나
보증기관의 재정 리스크가 심각해지는 상황에 직면했습니다.
허그에서는 사실상 전세 사고액 중 부채비율 80% 초과 구간의 사고율이 85%에 달하는 만큼
이번 조치가 불가피하다는 입장입니다.
112%로 낮출 경우 예상되는 사회적 문제
공시가격이 낮게 책정된 지역에서는 현재 시세와 전세와의 갭차이가 심하여,
임차인들이 전세 대신 월세를 선택할 수밖에 없는 상황이 생길 수 있습니다.
이는 서민 주거 부담 증가로 이어질 우려가 있습니다.
112% 적용으로 인해 전세시장이 보다 보수적으로 변화할 가능성이 높습니다.
임차인 보호는 강화되겠지만, 임대인은 더 낮은 보증금을 설정해야 하므로 전세 매물 감소가 우려됩니다.
결론
종합해서 봤을 때 마치 임차인을 위한 정책처럼 들리지만,
사실상 임차인 입장에서는 주거 사다리였던 전세제도의 위축과
어쩔 수 없는 월세로의 전환이 달갑지만은 않은 상황이 될 것 입니다.
그리고 임대인의 입장 역시 전세가가 내려감으로 본인이 내어주어야 할 전세금이 생기고,
전체 빌라 시장의 위축으로 임대인에게도 당연히 좋지 않은 변화임에는 틀림없습니다.
