1. 간주임대료
사업이나 투자 등 에 성공하면서 본격적인 다주택자의 길을 선택하는 분들이 있습니다.
이때 처음 3주택을 매매할 때 고려하기 힘든 세금이 바로 간주임대료 입니다. 자칫 잘못하면 다음해에 몇 백만원에서 몇 천만원이 나갈 수 있는 세금이지만 막상 다주택자가 되기 전에 이런 중요한 정보는 귀에 들어오지 않고 덜컥 3주택, 4주택을 매매하게 되죠. 많은 초보 다주택자들이 이 세금에 대해 잘 알지 못해 안 내도 될 세금을 납부하게 됩니다.
오늘은 간주임대료 관련된 내용을 공유드립니다.
2.다주택자 세금
보통 ‘다주택자’라고 한다면 몇 주택 부터 다주택이라고 생각하세요?
2주택이 다주택자다? 아니면 3주택 부터?
2022년 국토연구원 설문조사에 따르면 3채 이상을 다주택자라고 생각한다는 의견이 48%로 제일 많습니다.
사실 다주택 세금 정책도 3주택부터 징벌적 과세되는 느낌이 많습니다. 부동산 다주택자와 관련된 대표적인 세금 및 중과내용은 아래와 같습니다.
1.간주임대료
취득세 양도세까지는 2주택이나, 3주택이 되기전 충분히 알아보고 공부하고 부동산을 매입할 수 있을꺼라 생각됩니다.
다만, 지금부터 설명드릴 ‘간주임대료’의 존재는 미처 잘 모르고 3주택자가 되는 경우도 많을 것 같습니다.
저도 그렇게나 부동산 방송을 봤지만, 3주택이 되고 난 후 세금폭탄 맞기 전에야 비로소 ‘간주임대료’라는 세금의 존재를 깨달았습니다.
간주임대료란? 임대사업자가 월세 이외에 전세 또는 월세 보증금으로부터 버는 수익에 대한 세금을 정한 것입니다. 보증금에 일정 이율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액 및 과세표준에 맞게 납부할 수 있도록 하는데, 이는 2011년 월세, 전세, 반전세 간 조세 형평성을 맞추기 위해 도입된 제도입니다. 현재는 3주택 부터 적용됩니다.
2.양도세
주택을 매도할 경우 양도차액에 따른 세금입니다. 마찬가지로 1주택자도 납부해야 되지만, 다주택자는 역시 중과하고 있습니다.
조정대상 지역으로 본다면 2주택이라면 기본세율에서 20%, 3주택이라면 기본세율에서 30%가 더 중과됩니다. 다만 현재는 다주택자 양도세 중과를 배제하고 있습니다.
25년 1월까지 한시적으로 배제중이며 이후 중과 배제가 계속 연장이 될지는 지켜봐야 될 일 입니다. 세부적인 양도세율이 궁금하다면 아래 바로가기를 클릭하면 확인가능합니다.
3.취득세
주택을 취득하는 당시 바로 납부해야 되는 취득세가 있습니다. 다주택자 뿐만 아니라 1주택도 세금납부의 의무가 있지만, 다주택으로 갈수록 중과됩니다.
현재 비조정지역 기준으로 본다면 2주택까지 취득세는 1%~3%로 동일합니다.
다만 3주택으로가면 4%로 인상되고, 4주택은 6%로 까지 인상됩니다.
주택가격이 비정상적으로 상승하던 시기에는 2주택 취득세 8%, 3주택 취득세 12% 등 시기별 취득세를 조정하여 주택시장 안정화를 직접적으로 꾀하고 있는 세금이기도 합니다.
3.간주임대료 계산
간주임대료는 한마디로 월세 및 전세 보증금을 얼마나 받고 있나? 하는 문제입니다. 정부에서 봤을 때는 몇 억이나 되는 큰돈을 무이자로 빌렸다고 볼 수 있음으로 그에 따른 조세구간을 정한 것인데요. 간단한 수식은 아래와 같습니다.
간주임대료 = (보증금 총액 – 3억원) * 0.6 * 이자율
간단히 예를 들어보면 첫번째 전세보증금 4억 7천, 두번째 전세보증금 2억 5천, 세번째 월세 보증금 1천만원이라면?
간주임대료 = (7억 3천 – 3억 ) *0.6 * 이자율(3%적용) = 7,740,000원
즉 예로 든 경우에 간주임대료는 7,740,000원입니다. 어마어마한 금액이죠.
1.간주임대료 제외 주택
하지만 만약 예로 든 경우의 마지막 보증금 1천만원을 받고 있는 주택의 규모가 40제곱미터 이하라고 한다면 간주임대료 계산의 주택수에서 제외됩니다. 38제곱미터의 주택이라면 기준 미달이기 때문에 간주임대료에 해당되지 않는다고 볼 수 있죠.
2.간주임대료 이자율
간주임대료 이자율은 년도별 상이합니다. 일반적으로 기준 금리를 적용함으로 24년의 간주임대료는 3.5% 입니다.
그렇다면 위에 예시에서 이자율을 3.5%로 다시 적용한다면 세금은 9,030,000원이 됩니다. 무시할 수 없는 세금이죠.
년도별 간주임대료 이자율은 아래와 같습니다. 22년 대비 24년은 3배가 올랐네요^^;;
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