부동산 경매? 시장도 안 좋은데 무슨…?
이 글은 부동산 경매를 다짐하는 나의 목표를 새겨 넣는 글이며 동시에 글을 읽게 되는 여러 선후배님들의 의견을 여쭙는 글이기도 하다.
나는 전문 투자자는 아니지만, 자본주의 사회의 돈 버는 법칙을 나름 깨닫고 실행하려고 노력하는 하나의 뽀시래기다.
나의 현 위치를 애기해줘야 나머지 하단의 글과 생각들에서 공감이 쉬울거라 판단되서, 일단 현재 가진 자산을 가볍게 설명하면서 자산과 부의 증식에 대한 내 생각의 변화를 애기해보고자 한다.
첫번째 자산은 동작구 나홀로 아파트다. 결혼할때 3억 초반에 샀으며 현재는 최소 6억 가량이지만 거래가 원활하진 않다. 팔생각은 없다. 신혼집으로 거주 중 22년에 전세 주고 나는 경기도 작은 전세집에 거주중이다.
전세가를 생각보다 잘 받았고(신혼집이라 인테리어가 나쁘지 않다). 남는 차액으로 송도 소재의 아파트를 23년 3월에 매매했다. 송도는 아이 초등학교를 보낼려고 이미 5년 전 부터 임장을 몇번이나 했던 곳이다.
아파트에 관심을 가진 분들은 당시 송도 아파트의 급락을 알고 있겠지만, 간단히 말하자면 모든 미디어와 뉴스에서 인천의 하락, 특히 송도의 급락을 보도하고, 서울과 거리가 먼 베드타운 또는 행정실패의 국제도시등 미래가 없을것만 같은 뉴스로 도배되던 시기이다.
하지만 나는 어차피 상관없었다. 공원도 많고 쾌적한 곳에서 아이를 키우면서 최소 10년 이상은 실 거주 할 생각이라, 당장의 급락보다는 10년 뒤 20년 뒤 매도할때가 더 중요했다.
두번의 작은 아파트를 매매 했는데, 결과가 좋았다.
다음은 주식과 관련된 자산이다.
주식은 대학교때 하루종일 단타를 치면서 동양증권 매매대회에 나가기도 했다. 그 당시 그 뭐지? 볼린저밴드?를 그리면서 혼자 무슨 비법이라도 발견한 거 마냥 초단타를 익혔다. 글을 적다보니 생각나는데 뭐 스캘핑? 등 단타로 돈 벌 수 있다는 유혹에 빠져살았었다.
여튼 망했다.
길게 설명할필요 없지 않는가. 당연히 망하는거다.
그리고 주식은 거의 손떼고 십 몇년을 주식시장에 얼씬도 안하다가 22년 가을쯤 삼성전자가 6만이 깨졌다는 소식을 듣자마자(직장동료들과 점심시간에 들었다.) 바로 그 자리에서 삼성전자 천만원치를 샀다. 그리고 몇일에 걸쳐 조금씩 더 사면서..(삼성전자는 5만 초반까지 떨어졌다. 나는 5만 8천 정도가 매입가.) 최종 1800만원 정도의 삼성전자 주식을 보유했다.
나는 그전에 주식에 삼백만원 이상 투자해 본적이 없던 뽀시래기다.
그런내가 점심을 먹다가 갑자기 아주 편안한 마음으로 천만원을 쓰고, 한주식에 1800만원을 넣었다는 건.. 그 전과 뭔가 내가 달라졌기 때문이지 않을까? 이 부분은 뒤에 다시 설명하겠다.
삼성증권은 몇개월 뒤 팔았고 당연히 돈을 벌 수 밖에 없었다. 당시 삼성전자도 6만원을 지키지 못하면서 미디어에 삼정전자 주식애기가 많이 나왔었다. 가볍게 용돈 정도 벌었다.
그리고 현재는 한주에 3500원 정도하는 중소기업에 6000만원가량 몰빵해있다. 이 기업도 천만원가량 벌고 있지만 아직 수익실현은 안했으니까 걍 설명하고 넘어가자.
자 내 자산을 다 깠다.
상기 위에서 설명했던 투자는 금액의 차이가 있겠지만, 당연히 모두 다 벌었다. 송도투자는 아직 1년이 채 지나지 않았지만, 샀을때 대비 최소 1억 정도를 벌었다.
자 이쯤 하고 뽀시래기인 내가 가지고 있는 투자방식에 대해 애기해보자. (이 애길 하기 위해서 별로 궁금해하지도 않을 나의 작은 자산과 투자에 대해 길게 애기할 수 밖에 없었다.)
나는 부동산이던 주식이던 대중의 생각을 반대로 고려해서 투자한다.
송도가 저렇게 폭락하면서, 뉴스에 나오고 사람들 관심에서 사라질때 나는 웃고 있었다. 18년~19년에 송도에 입성할려고 했으나, 가격이 너무 높아 몇번이나 임장을 갔지만, 도저히 넘볼수 없는 지역이었는데, 금번 폭락을 맞으면서 나에게는 대바겐세일의 기회를 주는 듯 했다.
투자나 투기라는 단어보다는 자본주의 화폐 인플레이션의 작동방식을 믿었다.
물론 이 기간 부동산 전망이 어둡다며, 아파트매매를 말리는 주변 지인들도 있었다. 어쩔수없는 부분이다. 그들은 대부분 더 떨어진다는 부분에 배팅하고 있었지만, 다시 말하지만 나는 더 떨어져도 상관이 없었다. 어차피 십몇년이 지나서 매도할꺼고, 자본주의 돈 복사 및 인플레이션으로 자산의 가치는 은행에 들어가 있는 화폐대비 무조건 상승해있을거라 믿어 의심치 않았다.
그렇기 때문에 투자 할 수 있었다.
삼성전자도 송도때와 마찬가지였다. 짧은 순간이지만 급격하게 떨어졌고, 받아먹기만 하면 되는 순간이였다.
그렇게 아무 어려움 없이 점심먹으면서 천만원치를 샀고, 역시나 흔들림 없이 먹고 나왔다.
삼성전자 역시 떨어지면 어떡하나?라고 반문할 수 있다. 마찬가지로 처음 들어갈때는 상당히 장기적으로 보고 들어갔다. 삼성이 망할꺼라 생각하는 사람이 없듯이, 대체적으로 낮은 가격임으로 들고만 있으면 언젠간 오를 수 밖에 없다는 무식한 논리였다.
역시나 그 논리는 통했지만, 나는 매도를 잘 못했다. 이익 실현의 순간이 오니 마음이 조급해 지는게 역시나 나는 주식 투자와는 맞지 않다.
현재 6000만원이 들어가있는 주식은 아직 진행중임으로 결과가 나오면 결과와 함께 이야기하겠다. 이 주식을 들어간건 이 회사에 대한 믿음과 주식 그래프가 항상 위아래로 매수 및 매도 타이밍을 열어주기 때문이며, 내가 들어갈 당시 상대적으로 저점 이였기 때문이다. 참고로 내가 13년간 근무 했었기 때문에 잘 아는 회사라고 할 수 있겠다.
그래서 왜 24년에 부동산 경매를 하라는 건지?
앞서 나의 자산을 설명한것처럼 나는 지금 경매로 취득한 자산을 가지고 있지 않다. 그럼에도 24년을 부동산 경매의 원년이라는 제목을 사용한건 이제부터 내가 그렇게 하겠다는 거다.
이번년도에 소액으로 인천,경기도 소재 빌라를 최소 7건 낙찰받는게 이번년도 목표이다.
(아 나는 퇴직자라 시간이 많고 고로 법원에 자주 갈 수 있다. 또한 더 이상 필요없는 자동차도 팔았고 퇴직금이 있기때문에 현금을 조금 가지고 있다.)
그럼 왜 이번년도에 급박하게 빌라를 7채 가지겠다는 건지.. 여기서 부터가 내가 설명하고 싶은 부분이다.
보통 부동산의 감정가는 감정당시의 시세에 영향을 받는다. 감정가는 시세의 105%정도라고 봐도 무방하다. 살짝 높다.
그렇다면 당연히 21년~22년에 감정했던 물건들은 부동산 상승기의 가격들을 반영했기 때문에 감정가가 높을수 밖에 없고, 1억짜리를 1회 유찰하여 칠천만원에 낙찰을 받았더라도, 현재 부동산이 대략 30%정도는 떨어진 시점이라 판단했을때 ,그 당시 낙찰가는 잘해봐야 현재의 시세정도 밖에 안된다는 이야기다.
경매에 관심 있다면 모두가 아는 아주 기본적인 이야기다.
그럼 23년부터 24년에 나올 경매물건의 감정가는 어떨가? (조금 단순화해서 설명하는 부분은 이해바랍니다.)
22년 당시라면 1억의 감정가를 받았을 물건이 현재는 7000정도에 감정이 된다는 이야기다. 그리고 1회 유찰하면 4900으로, 어떤 물건이던 22년에 1회 유찰하고 받던 물건과 24년에 1회 유찰하고 받는 물건의 절대 가격차이가 상당히 날 수 밖에 없다.
또한 지금은 부동산에 대한 이미지 자체가 부정적이며, 매매가 원활하지 않아 경매로 접근하기가 더 편할 수 밖에 없다.
매매가 원활하지 않다는건 다른 소액 경매로 차액을 실현하는 경매인들에게 출구전략이 사라졌다는걸 의미한다.
어쩔 수 없이 장기 보유하는데, 이는 자산을 한곳에 오래 두고 썩히는걸 좋아하지 않는 투자자에게는 매력적이지 않다는 걸 의미한다.
그래서 나는 내 입장에서 24년이 바로 경매의 원년이라고 표현한 것이다.
나는 24년 1년간 소액빌라를 5채~10채 정도로 보유하는게 목표이며, 전월세 세팅하여 장기 보유하는 전략으로 24년을 맞이하겠다. 어차피 추후 다시 어떠한 job을 하게 된다면 경매에 시간을 보내기가 힘들어 진다.
결론지으면, 24년은 낮아진 부동산 시세와 한층 더 낮아진 부동산에 대한 기대를 바탕으로 최대한 많은 부동산을 취득 후 장기적으로 가져가는 투자방식으로 1년을 보낼 생각이다.
정리하자면..
- 나는 자본주의 통화가치의 하락, 필연적인 인플레이션에 대해 정확히 인지하고 있는가?
- 다른 사람말에 흔들리지 않고 나만의 생각을 견지 할 수 있는가?
- 나는 생각만 하는 사람인가? 멀쩡한 집 놔두고 썩은 월세집으로 옮기는 실행력이 있는가?
등으로 정리 할 수 있겠다. 위에 3가지 정도가 지켜졌을때 뽀시래기인 나도 투자를 하면서 마음의 동요가 전혀 없었다.
본인이 신념이 강해서 자기 생각을 지켜나가는 것도 좋겠지만, ‘여윳돈으로 하는 장기적투자’는 투자자에게 여유로움을 줘서 본인의 생각을 좀 더 공고히 지켜 나갈 수 있게 해 준다.
여튼 나와 생각이 다르더라도 존중한다. 나는 겨우 뽀시래기임을 너무 잘 알고 있기 때문이며, 나와 다른 방식의 투자도 충분히 성공할거라 진심으로 생각하기 때문이다.
결론은 본인의 투자방식을 유지해서 한 층 더 레벨업 할 수 있는 24년을 보냈으면 좋겠다. 모두다.
투자보다는 이직을 생각하고 있다면..‘중장년 내일센터’에서 ‘전직 준비도 검사’를 해보자?!
투자보다는 재취업을 노리고 있다면..‘중장년 내일센터’에서 ‘알바’말고 ‘재취업’의 기회를 노려보자!
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