1.주택담보대출..30년간 노동소득으로만 상환할 생각인가??
안녕하세요 비컷입니다.
주택담보대출을 알아보시고 계신가요?
그렇다면 이 글을 통해 주담대를 활용한 향후 30년의 전략을 다시 한번 다듬어 보시는건 어떠실까요?
이 글은 주택담보대출을 받으며 “30년간 열심히 일해서 상환기간보다 더 빨리 다 갚아버려야지~”
라고 생각하시는 분들을 위한 제 짧은 생각입니다.
2.주택담보대출 계산기
일단 아래 대출이자 계산기를 통해 대략적으로 원하시는 대출금액과 상환기간으로 계산한번 해보세요~
저는 2억을 30년간 4% 고정으로 대출받는다고 전제해 보겠습니다.
아마도 당연히 원리금균등 방식일꺼구요.
(하기 계산기는 원리금 균등 방식입니다.)
대출 이자 계산기
| 회차 | 납입원금 | 대출이자 | 월상환금 | 대출잔금 |
|---|
상기 조건으로 대출을 받을 경우 대출금 2억에 대한 30년의 총납입금은 343,739,013원 입니다.
그럼 15년을 꾸준히 상환하면서 남은 원금은 얼마일까요?
360번을 납입해야 하는데 180번까지 납입한 경우 원금은 여전히 1억 3천만원이 남아있는 구조입니다.
그래서 15년을 상환하고 갑자기 목돈이 생겨서 남은돈을 다 갚아버려야지 해도, 남은금액은 절반이 아닌 원금의 65%를 갚아야 하는 구조죠.
풀어서 쓰지 않아도 당연히 대부분 아실꺼라 생각합니다^^
그래서 혹시라도 서두에 말씀드렸지만, 이 글은 대출금을 빨리 갚는다고 생각하시는 분들을 위한 글입니다.
대출금 상환방식은 저렇듯, 갚아버린다고 생각하면 대출 받는 입장에서 더 많은 노동소득을 뺏기게 됩니다.
10년을 꾸준히 갚고 나머지 돈을 일시불로 갚는다고 생각한다면..원금은 여전히 80%가 남아있게 됩니다.
또한 자산은 그만큼 더 오를 수 있는 시간이 없겠죠.
3.노동소득을 자본소득으로 대체
대출금의 부담은 시간에 녹여버려야 합니다.
35년 40년까지 상환할 수 있는 조건이 있으면 그렇게 하고,
혹시라도 또 다른 투자처에 투자를 하셔야 겠죠.
그리고 노동소득을 자본소득으로 대체 하셔야 합니다.
‘상환기간을 길게 잡는다는 것’ 그 자체가 의미하는것이 무엇일까요?
단순히 ‘꾸준히 일하면서 천천히 갚는다’는 것이 아닙니다.
노동소득으로 갚아야 될 돈을 자본소득으로 대체하여 갚는다는 의미입니다.
부동산의 장기적 우상향이 그러하고(집값이 올라 매도 후 상환)
건전한 기업의 주식가격의 상승이 그러합니다.
저런 투자의 기회를 살리기 위해 최대한 상환기간을 길게 잡고, 또 다른 목돈으로는 투자를 하는 것이죠.
이상 제 생각이였고 하단은 조금 더 객관적인 주택담보대출이란 무엇인가를 전달해 드리기 위해 사전적이거나, 어느정도 객관성을 띈 주담대의 내용에 관한 정리 입니다.
4.주택담보대출 상환방식
주택 담보대출은 원금 상환 방식에 따라 다양한 형태가 있습니다.
일반적으로는 원리금균등상환과 거치식 상환 방식이 있습니다.
원리금균등상환은 매달 원금과 이자를 균등하게 상환하는 방식이며, 거치식은 일정 기간 동안 원금 상환을 미루고 이자만을 지불한 후에 나중에 원금과 이자를 함께 상환하는 방식입니다.
만기일시상환은 주택 담보대출에서는 일반적이지 않지만, 전세자금대출에서 많이 사용됩니다.
주택 담보대출의 금리는 일반적인 신용대출보다는 낮으며, 대출 상환 기간은 최장 50년까지 가능합니다.
(50년은 부동산 정책에 의한 일시적 상품)
5.주택담보대출의 규제
주택담보대출은 주택가격이 높을 경우 각종 패널티나 제약이 가해지는데, 이는 너무 비싼 주택은 일반적으로 서민 실수요자가 아니기 때문입니다. 또한, 규제지역에도 다양한 제약이 존재합니다. 주택담보대출 한도 규제는 주로 LTV(Loan to Value ratio), DTI(Debt to Income Ratio), DSR(Debt Service Ratio) 세 가지로 나누어지는데, 이는 수시로 변경될 수 있으므로 대출 시점마다 자세한 규제 현황을 확인해야 합니다.
- LTV(Loan to Value ratio): LTV는 대출 금액과 담보로 제공하는 주택 가치의 비율을 나타냅니다. 즉, 주택 구매 시 대출로 받을 수 있는 금액을 주택 가치의 얼마까지로 제한하는 지표입니다. 예를 들어, LTV가 80%라면 주택 가치의 80%까지만 대출을 받을 수 있습니다.
- DTI(Debt to Income Ratio): DTI는 총 부채 대비 개인 또는 가구의 소득 비율을 의미합니다. 이는 대출 상환을 위한 개인 또는 가구의 소득이 부채 상환에 비해 어느 정도인지를 측정하는 지표입니다. 일반적으로 높은 DTI는 대출 상환능력이 떨어질 수 있다는 것을 나타냅니다.
- DSR(Debt Service Ratio): DSR은 총 부채원리금 상환 비율을 나타냅니다. 이는 개인 또는 가구의 소득 중에서 부채 상환을 위해 사용되는 원리금의 비율을 나타내며, 부채 상환에 얼마나 많은 비율의 소득이 사용되는지를 보여줍니다. 높은 DSR은 부채 상환 부담이 크다는 것을 의미할 수 있습니다.
장점
주택담보대출은 안전한 자산인 주택을 구매하는 경우에 대출을 받아 자산가치를 높일 수 있어 많은 긍정적인 효과가 있다고 생각됩니다.
이 대출은 각종 소비재를 구입하는 대출과는 다르게 자산으로서의 성격이 있어서 합격점을 줄 수 있습니다.
또한, 주택 구매 자금은 실 사용 목적이 있고 가구 자산의 대부분을 차지하기 때문에 올바른 대출을 통해 구입하는 것이 좋다고 생각됩니다.
단점
주택시장에 버블이 강하게 형성되어 있는 경우에는 주택담보대출을 추천하지 않습니다.
버블 여부를 판단하기 위해 소득대비 고평가 여부, m2대비 유동성 지표 및 인플레이션의 선행지표, 전세가나 전월세전환율을 고려하고, 이를 금리와 비교하여 분석합니다.
주택 구매는 큰 현금 지출이므로 이러한 기본 사항을 공부하고 결정하는 것이 좋습니다.
6.마치며 정리..
적정한 시기에, 적절한 주택을 선택하고 적당한 대출을 받는 것은 매우 중요합니다.
이는 우리 인생에서 가장 중요한 선택 중 하나일 수 있습니다.
이러한 노력을 통해 우리의 경제적 상황을 개선할 수 있습니다.
다른 글 보기
계산기_calculator_웹에서 바로쓰는 계산기(office calculator made of GPT3.5)
챗지피티 10분으로 ai 코딩 계산기 만들어서 워드프레스에 올리기
부고 소식을 담담하게 받아들이며(조문 예절은 어떻게..?)
지게차 자격증으로 제2의 직업을 가져보자.(지게차운전기능사)