전대차 계약서 작성법! 임대인 동의 없이 해지될 수 있다?
부동산 임대차 계약을 하다 보면 ‘전대차 계약’이라는 용어를 접할 때가 있습니다.
특히 주택이나 상가를 임차하고 있는 임차인이, 또 다른 사람에게 재임대하는 경우가 대표적인 전대차 사례입니다.
하지만 전대차는 단순히 임차인이 마음대로 할 수 있는 계약이 아니며, 임대인의 동의가 필수입니다.
잘못하면 계약 해지와 손해배상의 책임까지 뒤따를 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.
오늘은 전대차 계약의 개념부터 계약서 작성법, 임대인 동의 문제, 해지 사유까지 꼼꼼하게 정리해 드리겠습니다.
① 전대차 계약이란? (개념과 기본 구조)
전대차 계약은 임차인이 제3자인 전차인에게 다시 임대하는 계약을 말합니다.
쉽게 말해, 임대인(건물주)이 임차인(A)에게 건물을 빌려줬는데, 이 임차인이 다시 다른 사람(B)에게 같은 공간을 빌려주는 구조입니다.
이때 중요한 건, 임대인과 전차인 간의 직접적인 계약 관계는 없다는 점입니다.
- 임대인 → 임차인 → 전차인
- 법적 권한과 책임은 기본적으로 임차인에게 있음
즉, 전차인은 임대인의 승인을 받지 않으면 불안정한 지위가 될 수 있습니다.
② 전대차 계약서 작성시 반드시 확인할 조건
전대차 계약이 가능하려면 몇 가지 필수 조건이 충족되어야 합니다.
▪️ 임대인의 동의가 필수
임대차 계약서에 ‘전대금지’ 조항이 없다 해도, 원칙적으로 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 하면 무효가 될 수 있습니다.
특히 상가건물임대차보호법 제15조는 임대인의 동의를 받지 않은 전대차 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.
▪️ 계약서 작성 시 필수 확인 사항
- 임대인 동의서 첨부 여부
- 임대차 기간과 동일하게 전대차 기간 설정
- 용도 변경 금지 및 사용 목적 명시
주택은 비교적 단순하지만, 상가는 용도와 업종에 따라 임대인의 승인이 더욱 까다롭습니다.
▪️ 주택과 상가의 차이점
- 주택 전대차는 인적 신뢰가 중심
- 상가 전대차는 권리금, 업종 제한 등 추가 조건이 많음
③ 전대차 계약서 작성법
전대차 계약서를 작성할 때는 다음 사항이 필수로 포함되어야 합니다.
▪️ 기본 정보
- 전대인(임차인), 전차인(재임차인) 정보
- 임대차 목적물의 상세 주소 및 면적
- 계약기간과 보증금, 월세 등 금전 사항
▪️ 임대인의 동의서 첨부
임대인의 동의가 없다면 법적 효력이 불안정해집니다.
동의서가 첨부되어 있어야만 임대인이 계약에 대한 권한을 인정한 것으로 볼 수 있습니다.
▪️ 전차인의 의무와 제한 사항
- 원 임대차 계약에서 정한 사항 준수
- 사용 목적 외 사용 금지
- 원상 복구 의무 명시
④ 전대차 계약 해지, 언제 어떻게 가능할까?
전대차 계약은 쉽게 해지될 수 있는 계약입니다.
특히 임대인의 동의가 없는 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있는 법적 권한이 있습니다.
▪️ 임대인 동의 없는 전대차 → 해지 가능
임대차 계약서에 전대차 금지 조항이 없더라도, 임대인이 동의하지 않은 전대차는 해지 가능합니다.
▪️ 전차인이 계약을 위반한 경우
용도 외 사용, 무단 점유, 계약금 미지급 등은 바로 계약 해지 사유가 됩니다.
▪️ 손해배상 책임
전대차 계약이 해지되면, 전차인은 전대인(임차인)에게 손해배상을 청구할 수 있고, 임대인은 전대인에게 책임을 물을 수 있습니다.
이 때문에 계약서 작성 시 책임 범위와 귀책 사유를 명확히 해야 합니다.
⑤ 전대차 계약 분쟁 사례
▪️ 임대인 동의 없이 전대차
임대인의 동의를 받지 않고 상가를 전대하여 전차인이 장사를 시작했으나, 임대인이 계약 해지를 통보하면서 퇴거 문제가 발생한 사례가 있습니다.
▪️ 전차인의 무단 재전대
전차인이 또다시 무단으로 제3자에게 전대하여 문제가 된 경우도 많습니다.
이 경우, 계약이 연쇄적으로 무효가 될 수 있으며, 각 단계에서 법적 책임이 따릅니다.
▪️ 권리금 분쟁
전대차 과정에서 권리금을 받은 경우, 임대인의 승인 없이는 권리금 회수 문제가 발생할 수 있습니다.
⑥ 전대차 계약, 이런 경우 조심하세요!
- 임대인의 동의가 없을 경우 → 계약 무효 및 해지 가능성
- 전차인이 계약 위반 시 → 전대인이 책임을 져야 함
- 용도 변경, 불법 건축물 사용 → 계약 위반으로 인한 손해배상
- 권리금 지급 → 계약 무효 시 반환 불가 위험
⑦ 전대차 계약 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
▪️ 임대인 동의는 언제 필요할까?
항상 필요합니다. 임대인의 명시적 서면 동의가 가장 안전합니다.
▪️ 전대차 계약서에 임대인 서명 없으면 무효일까?
원칙적으로는 무효가 될 수 있으며, 임대인이 몰랐다면 계약 해지 및 퇴거가 가능해집니다.
▪️ 전차인도 보호받을 수 있을까?
임대인의 동의를 받고 정당하게 계약했다면, 전차인도 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
마치며
전대차 계약은 단순히 ‘재임대’하는 계약이 아니라, 임대인의 동의와 법적 절차가 매우 중요한 계약입니다.
특히 상가나 주택 전대차는 관련 분쟁도 많고 법적 책임이 무거운 만큼, 계약서 작성과 임대인 동의를 꼼꼼히 챙기는 것이 필수입니다.
한 줄 요약:
➡️ 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 하면, 계약이 무효가 되고 손해배상까지 부담할 수 있습니다.
