1.빌라 매매 깊게 알아보고 들어가자.
안녕하세요 비컷입니다.
빌라 매매를 생각해보시고 계신가요?
그렇다면 오늘 이 글을 읽어보시는게 소중한 독자님의 자산을 몇 천정도는 아껴드릴 수 있다고 자부합니다^^
먼저 이 글은 빌라 투자자의 마인드에서 작성되었습니다.
그러다 보니 다소 ‘반듯한 실거주 빌라’를 찾고 계신분과는 안 맞을 수 도 있습니다.
물론 그런분들도 대입해보면 상당히 좋을거라고 생각합니다.
2.내가 고려했던 요소들
길게 글쓰기 전에 일단 제가 고려했던 요소들 쭉 한번 나열해보겠습니다.
1. 지 역 : 재개발 이슈나 교통호재, 향후 10년 뒤 쯤 재개발 소식이라도 들릴 수 있는 곳
2. 건축년도 : 재개발 리스크에 대응할 수 있도록 지역내에서 너무 노후화 되지 않은 빌라
3. 층 : 반지하인지? 탑층인지?
4. 공급면적/전용면적 : 전용면적 평당 가격
5. 대지지분 : 대지지분 평당 가격
6. 공시가격(23년), 공시가격(13년) : 10년간의 공시가격 상승율 비교분석, 공시가 대비 매매가
7. 전세보증보험 가입한도 : 공시가 126% 고려
8. 노후도
9. 초등학교 / 교통 / 주차 / 고정관리비 : 당연히 봐야될 것 들.
10. 지역내 현재 전월세 시세. 매매시세
11. 5년 10년 15년 전 매매가격 보고 흐름파악 : 빌라자체의 감가상각 파악
12. 건축 주구조 : 건축물대장상 철근콘크리트 구조를 선호.
저정도 입니다.
실제 표를 보시면…하기와 같습니다. 주소는 살짝 가림..^^
다시 한 번 말씀 드리지만 지극히 평범한 직장인이 빌라매매를 많이 할 것 같지 않아,
단 한채의 매입만으로도 여러가지 효과를 누릴 수 있는 판별법입니다.
상기와 같은 체크사항들은 빌라를 매매 후..
많지는 않지만,, 꾸준히 월세수입을 받으며 재개발이나, 교통호재의 수익을 노려볼 수 있고,
또한 재개발 사업이 지지부진 할 경우 빠른 매도나 장기적인 보유에 대응 할 수 있는 빌라매매 판별법입니다.
3.한두채 매입하는데 똑똑하게 매매하자
1억 이하 빌라를 매매한다고 가정하겠습니다.
어떤이들은 실거주 목적일수도 있을테고,
또 누군가는 당연히 투자의 목적이 있을 수도 있습니다.
투자는 초기재개발이나, 교통호재에 따라서, 또 월세 목적인지 시세차익 목적인지…
성격이 달라 질 수 도 있구요.
매입하는 방법은 일반매매와 급매, 경매 등 다양합니다.
자 그렇다면 이 글을 읽고계시는 독자님들을 일반적인분 이라고 가정할 경우..
빌라 매매를 막 10건 이상씩 하나요???
3건 이상도 안 하겠죠.
그렇다면 한 두건 사는 빌라.. 어떠한 특수 용도로 매입하지 말고,
모든 요건을 충족시키는 빌라를 매매하자는 것입니다.
4.지역노후도와 물건의 노후도를 같이 보자.
초기재개발에서는 사업의 지속가능성이 가장 중요합니다.
그래야 내 돈을 안심하고 맡겨놓을 수 있으니까요.
그러기 위해서는 단연 ‘노후도’ 가 가장 중요할 것입니다.
“아~ 다 아는 애기 아냐?” 아닙니다.
해당 지역의 노후도를 확인하는 것은 중요하지만, 그렇다고 내가 사는 매물이 틈만나면 고장나서 세입자에게 연락받는 건
상당히 귀찮은 일이죠. 노후도가 괜찮은 지역의 적당한 년수의 매물을 고려하라고 추천드립니다.
25년 내외의 철근콘크리트 구조가 좋겠네요~ 벽돌구조는 좀 제외하자는 말입니다.
5.과거 매매자료는 감가상각의 지표다.
10년 혹은 15년 더 뒤의 매매지표를 확인한다면 특별히 알 수 있는것이 두가지가 있습니다.
하나는 매매 목적물의 감가상각이고,
또하나는 과거 재개발등의 이슈로 가격이 올랐다면.. 버블이 꺼지고 다시 제자리로 돌아온 가격을 확인 할 수 있습니다.
우선 첫번째 빌라 그 자체의 감가상각입니다.
보통 상가에서 인테리어를 하면 감가상각을 인정받는 기간은 3년~5년입니다.
그렇다면.. 빌라건물자체의 감가상각 이라는것이 있다면.. 기간이 어느정도일까요?
잔존가치정도라고 생각하셔도 무방합니다.
우리가 여기서 고려하고 있는 상품은 빌라입니다. 아파트가 아닙니다.
무조건적인 우상향은 없습니다.
저는 개인적으로 빌라의 건물가치, 즉 제가 말씀드리는 감가상각은 대략 20년~25년 이라고 봅니다.
이것은 물론 지극히 개인적인 생각입니다.
어쨌든 그래서 저는 20년~25년의 빌라. 하지만 아직 튼튼한 빌라 건물을 선호합니다.
재개발 및 교통 호재의 이슈가 생기더라도 10년은 더 기다려 봐야 될 일이니까요~^^
6.감정가는 어떻게 계산되어지나???
마음에 드는 지역과 물건이 있으면 당연히 지분을 고려해야 합니다.
지금 혹시
“나는 재개발 투자는 할 생각이 없는데..?”
“나는 실거주 목적인데..”
라고 생각하시는 분들이 있나요? 요점은 같습니다.
우리는 우리가 매매하는 지역에 10년 이상 거주할 수도 있는거자나요?
자연스레 개발에 대한 애기가 나오고 그런 소식만 들려도 집값은 영향을 받을 수 있습니다.
그렇다면 그때에 남들보다 더 괜찮아 보이는 물건을 가지고 있다면 당연히 좋겠죠.
감정가의 산출공식은..
1. 대지지분 X 토지공시지가
2. 전용면적(평) X 평당감정가(1,250,000)
*평당감정가는 실제로 감정이 이뤄져야 하지만 인천,경기외곽지역은 대략 저정도면 크게 틀리지 않을 수 있습니다.(추정치)
자 그렇다면 어떤 빌라를 봐야 될 지는 명확합니다.
대지지분은 많이들 아시니까 제외하고,
전용면적 부분은.. 간혹 빌라를 보시면 공급이 60제곱인데 전용이 35제곱이거나,
공급이 60제곱인데 전용이 55가 되는경우가 있습니다.
실거주 평수와 컨디션도 중요하지만 전용이 감정가의 기초가 됨으로 꼼꼼히 한 번 더 훑어 봅니다.
7.유용한 사이트
너무 이것저것 다 봐야 된다고 말씀드리는 거 같아.. 그냥 사이트들 한 곳에 모았습니다.^^
노후도 확인 : https://www.bdsplanet.com/map/realprice_map.ytp
공동주택가격 열람 : https://www.realtyprice.kr/notice/town/searchPastYear.htm
토지공시지가(표준지공시지가) : https://www.realtyprice.kr/notice/gsstandard/search.htm
빌라 실거래 조회 : https://www.realtyinfo.co.kr/
빌라 실거래 조회(코리아챠트) : https://www.koreacharts.com/multiplex-housing-rent-month/28260/202308.html
빌라 실거래 조회(국토교통부) : https://rt.molit.go.kr/pt/gis/gis.do?srhThingSecd=B&mobileAt=
부동산종합증명서(일사편리) : https://kras.seoul.go.kr/land_info/info/baseInfo/baseInfo.do
8.결론
빌라 구매를 고려하신다면 조금 귀찮고 유난떠는것 같지만, 상기와 같은 많은 데이터를 확인해 보시라고 전달드렸습니다.
핵심은 어떤 목적을 가지고 빌라 매매를 하던 10년을 가지고 있어도 마음편하게, 그리고 매도 시점에 장기적인 수익까지
고려해야 된다는 것이였습니다.^^
아무쪼록 투자하시는 상품있다면 모두다 손해보지 말고 성투하시길 기원드립니다.
감사합니다.
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