1. 경매 시장에서 4층·5층 물건이 많은 이유
경매 물건을 살펴보면 4층, 5층 주택이 많고, 상대적으로 2층 물건은 잘 보이지 않는 경우가 많습니다. 왜 이런 현상이 발생할까요? 이는 빌라 건물 구조적 특성, 대출, 채무불이행, 주거 선호도, 근린생활시설 활용 여부 등 다양한 요인이 작용하기 때문입니다. 단순한 우연이 아니라 경매 시장의 특성과 맞물려 나타나는 현상입니다.
이 글의 요약
1️⃣ 경매 시장에서 2층 주택이 적은 이유는 건물주 거주 비율이 높고, 선호도가 높아 일반 매매가 원활하기 때문이다.
2️⃣ 반면, 4층·5층은 매매가 낮아 대출 비율이 높고, 채무 불이행으로 인한 경매 진행 가능성이 크다.
3️⃣ 2층은 상가·사무실 등으로 활용되는 경우도 많아 시장에서 빠르게 소화된다.
4️⃣ 경매가 진행되더라도 소유자가 직접 매각하거나 투자자가 개입해 경매 철회 후 저가 거래되는 경우가 많다.
5️⃣ 결과적으로 경매 시장에서는 4층·5층이 많고 2층은 찾아보기 어려운 구조적 특징이 있다.
2. 2층 주택이 경매 시장에서 적은 이유
1) 2층은 건물주가 직접 거주하는 경우가 많다
다가구·다세대주택(빌라)의 구조상 1층은 상가나 주차장, 2층은 건물주가 거주하는 경우가 많고, 3층 이상이 임대나 분양되는 경우가 일반적입니다. 따라서 건물주가 거주하는 2층은 경매로 나올 가능성이 낮고, 대신 4층·5층처럼 임대용으로 활용된 공간이 경매 시장에 많이 등장하는 것입니다.
2) 2층은 선호도가 높아 매매가 원활하다
일반적으로 2~3층이 가장 선호되는 층수입니다.
- 1층: 보안 및 습기 문제로 기피됨
- 4~5층: 엘리베이터 없는 경우 오르내리기 불편
- 2~3층: 적당한 높이로 실거주 선호도가 높아 매매가 원활함
👉 즉, 2층은 실수요자들에게 인기 있는 층수이므로 일반 매매로 빠르게 거래되는 경우가 많아 경매까지 가지 않는 경우가 많습니다.
3) 4층·5층은 대출 비율이 높아 채무 불이행 가능성이 크다
경매로 나오는 주택들은 대부분 채무 불이행(대출 연체, 세금 체납 등)으로 압류된 물건입니다. 4층·5층 같은 고층 세대는 상대적으로 매매가가 낮아 대출 비율이 높은 경우가 많고, 결국 대출 상환을 못 하면 경매로 넘어가는 경우가 많습니다. 반면 2층은 선호도가 높고 거래가 잘되므로 대출을 갚지 못해 경매로 나오는 경우가 적습니다.
4) 2층은 근린생활시설로 활용될 가능성이 있다
일반적으로 1층과 2층은 근린생활시설(상가)로 활용되는 경우가 많습니다. 특히 2층이 사무실, 원룸, 학원 등으로 사용될 경우 임대 수익이 안정적으로 발생하여 매매가 원활하기 때문에 경매로 나올 가능성이 적어집니다.
3. 2층 물건이 경매에서 철회 후 저가로 매각될 가능성
1) 채무자가 경매 전에 직접 매각하는 경우
경매가 진행되면 감정가보다 낮은 최저가(낙찰가)가 공개됩니다. 이에 따라 채무자가 직접 경매보다 조금 높은 가격으로 매물을 내놓아 빠르게 거래되는 경우가 많습니다.
📌 예시:
1️⃣ 2억 원의 부채로 2층 주택이 경매 진행됨
2️⃣ 최초 감정가 2억 원 → 유찰 후 최저 낙찰가 1.5억 원까지 내려갈 가능성
3️⃣ 소유자가 경매보다 높은 가격(1.6억 원)에 직접 매도 시도
4️⃣ 경매 취소 후 일반 매매로 진행
2) 금융기관(채권자)이 직접 매각을 유도하는 경우
채권자(금융기관 등)가 경매보다 높은 가격을 받을 수 있다면 경매를 철회하고 직접 매각하는 것을 허용할 가능성이 있음
📌 예시:
1️⃣ 2층 주택이 감정가 2억 원으로 경매 개시
2️⃣ 투자자가 금융기관에 1.65억 원에 직접 매수 제안
3️⃣ 금융기관이 경매 철회 후 직접 매각 진행
3) 투자자 또는 브로커 개입 가능성
투자자나 경매 브로커가 소유자에게 접근하여 경매 낙찰가보다 조금 더 높은 금액을 제안하고 직접 거래하는 방식이 종종 활용됩니다.
📌 예시:
1️⃣ 2층 주택이 감정가 2억 원 → 1회 유찰 후 최저 낙찰가 1.5억 원
2️⃣ 브로커가 소유자에게 “경매보다 1.55억 원에 사겠다”고 제안
3️⃣ 소유자는 경매에서 집을 잃는 것보다 낫다고 판단해 매도
4️⃣ 브로커는 경매보다 저렴한 가격에 매입 후 되팔아 차익 실현
4) 친인척 또는 지인이 매수하여 소유권 유지
소유자가 경매가 진행되기 전에 가족이나 지인에게 매각하여 소유권을 유지하는 경우도 존재합니다.
📌 예시:
1️⃣ 소유자가 경매 진행 사실을 가족에게 알림
2️⃣ 가족이 자금을 마련해 경매 취소 후 직접 매수
3️⃣ 일반 낙찰자보다 낮은 가격에 거래 가능
4. 결론: 왜 경매 시장에서는 4층·5층이 많고 2층은 적을까?
📌 건물 구조상 2층은 건물주가 거주하는 경우가 많아 경매로 나오기 어렵다.
📌 2층은 거래가 원활하여 채무 불이행으로 인한 경매 물건이 적다.
📌 4층·5층은 매매가 낮고 대출 비율이 높아 채무 불이행 가능성이 크다.
📌 근린생활시설로 활용되는 2층은 상업적으로 가치가 높아 시장에서 소화되기 쉽다.
📌 경매에 나오더라도 철회 후 저가로 매각될 가능성이 있어 실수요자가 경매에서 찾기 어렵다.
💡 즉, 경매 시장에서 2층 주택을 찾기 어려운 것은 우연이 아니라, 구조적·금융적 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다! 🚀
